Gayrimenkul Hukuku
Her türlü taşınmaz yani gayrimenkul işlemlerinde her iki tarafın sahip olduğu hakları yasalar çerçevesinde ele alan hukuk birimine taşınmaz (gayrimenkul) hukuku adı veriliyor.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile taraflar kişisel hak sahibi haline gelirler. Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin resmi işlemlerde geçerli olabilmesi için noter huzurunda yasal prosedürlere göre düzenlenmiş olması gerekir. Taşınmaza dair bu sözleşmeler, her ne kadar alıcı ve satıcı arasında bağlayıcı olsa da, ilerde mağduriyet yaşanmaması açısından tapuya şerh ettirilmesi şarttır. Aksi halde, aynı gayrimenkulün yine bu sözleşme ile başkasına satışı yapılabilir. Tapu şerh işlemi, alıcı ya da satıcıdan birinin talebi ile yapılabilir.
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi için tapuda konan şerhin geçerlilik süresi 5 yıldır.
TÜRKİYE’DE YABANCILARIN TAŞINMAZ EDİNİMİ
2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 18 Mayıs 2012 tarihinde yürürlüğe giren 6302 sayılı Kanun ile değişik 35. Maddesi uyarınca, yabancı uyruklu gerçek kişilerin ülkemizde taşınmaz edinmesinde karşılıklılık şartı kaldırılmıştır.
Yabancı uyruklu gerçek kişiler, kanuni sınırlamalara uyulmak kaydıyla, ülkemizde nitelik bakımından her türlü taşınmaz (Konut, İşyeri, Arsa, Tarla) edinebilmektedir.(YABANCI İŞLER DAİRESİ BAŞKANLIĞI)
Ülkemizde hangi ülke vatandaşlarının taşınmaz ve sınırlı ayni hak ediniminin mümkün olduğu konusunda Türkiye Cumhuriyeti Büyükelçilikleri/Konsoloslukları ve Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (Yabancı İşler Dairesi Başkanlığı)’nden ve Tapu Müdürlükleri’nden bilgi alınabilir.
“Madde 35 – (Yeniden Düzenleme: 29/12/2005-5444/1 md.; Değişik: 3/5/2012-6302/1 md.) Kanuni sınırlamalara uyulmak kaydıyla, uluslararası ikili ilişkiler yönünden ve ülke menfaatlerinin gerektirdiği hallerde Cumhurbaşkanı tarafından belirlenen ülkelerin vatandaşı olan yabancı uyruklu gerçek kişiler Türkiye’de taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilirler. Yabancı uyruklu gerçek kişilerin edindikleri taşınmazlar ile bağımsız ve sürekli nitelikteki sınırlı ayni hakların toplam alanı, özel mülkiyete konu ilçe yüz ölçümünün yüzde onunu ve kişi başına ülke genelinde otuz hektarı geçemez. Cumhurbaşkanı kişi başına ülke genelinde edinilebilecek miktarı iki katına kadar artırmaya yetkilidir.
Yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri ancak özel kanun hükümleri çerçevesinde taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilirler. Bu ticaret şirketleri dışındakiler taşınmaz edinemez ve lehlerine sınırlı ayni hak tesis edilemez. Bu ticaret şirketleri ile yabancı uyruklu gerçek kişiler lehine taşınmaz rehni tesisinde bu maddede yer alan sınırlamalar uygulanmaz
Yabancı uyruklu gerçek kişiler ve yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri, satın aldıkları yapısız taşınmazda geliştireceği projeyi iki yıl içinde ilgili Bakanlığın onayına sunmak zorundadır. İlgili Bakanlıkça başlama ve bitirilme süresi belirlenerek onaylanan proje tapu kütüğünün beyanlar hanesine kaydedilmek üzere taşınmazın bulunduğu tapu müdürlüğüne gönderilir. Onaylanan projenin süresi içinde gerçekleştirilip gerçekleştirilmediği ilgili Bakanlıkça takip edilir.
Ülke uyruklarına göre yapılan konut satış sayıları
Irak 348 ,Suudi Arabistan 181,İran 156,Rusya Federasyonu 120,Afganistan 108 Kuveyt 79,Almanya 78, Azerbaycan 61,İngiltere 52,Ürdün 52,Ukrayna 51,Katar 41 Mısır 41,İsveç 34,Yemen 32,Kazakistan 28, Hollanda 24,Filistin 23,Amerika Birleşik Devletleri 22, Libya 21, Diğer ülkeler 297
Taşınmaz Satışı İçinde Anılan Diğer İşlemler
(Taşınmaz Satışı ve Satış İlişkisi Doğuran Haklar)
Vefa (geri alım): Bir kimseye sattığı bir şeyi bedeli karşılığında ve tek yanlı bir irade ile yeniden satım alma olanağı tanıyan bir haktır.
İştira ( alım hakkı): Bir kimseye dilediği zamanda bir şeyin mülkiyetini kendisine devredilmesini şeyin malikinden istemde bulunması yetkisini veren bir haktır
Şüfa(önalım) hakkı: Bir kimseye satılan bir malı öncelikle (tercihen) satın alabilme olanağı sağlayan bir haktır. Bu hak bir hukuki işlemden doğabileceği gibi, kanundan da doğabilir.
